Hvorfor må jeg ikke fremleje min andelsbolig?

SPØRGSMÅL:

Jeg har en andelslejlighed i en mindre andelsboligforening med i alt 9 lejligheder. Foreningen har en sund økonomi, gælden er betalt, boligafgiften er lav – men til gengæld er prisen for andelsbeviset, hvis man skal sælge, forholdsvis høj.

Jeg vil gerne flytte (hen til min kæreste), men er ikke umiddelbart indstillet på at sælge mit andelsbevis:

Jeg kan formentlig ikke få den pris, som jeg har betalt for andelsbeviset – 740.000 kroner i 2007. I løbet af de seneste tre år har der været to lejligheder til salg grundet dødsfald, da arvingerne bare ville sælge dem. Begge blev efter at have stået tomme i mere end et år solgt med et prisnedslag på 40-50 procent.

Der er stor sandsynlighed for, at min søn kommer tilbage til byen om to-tre år, og det er min hensigt at overdrage lejligheden til ham, hvis jeg alligevel ellers mister flere hundredetusinde kroner ved salg.

På den seneste generalforsamling har min kæreste og jeg fremsat forslag om dispensation fra vedtægterne gående ud på at give mig tilladelse til at fremleje lejligheden i et begrænset åremål. Forslaget indbefatter, at en eventuel lejer naturligvis skal godkendes af bestyrelsen, og at jeg stadig vil påtage mig gældende forpligtelser med hensyn til vedligehold, driftsudgifter og så videre. Efter betænkningstid har bestyrelsen afvist min anmodning med begrundelse i, at en sådan dispensation ikke kan anbefales af andelsboligorganisationen ABF, hvilket jeg ikke mener, er et sagligt argument.

Hvad vil konsekvenserne være, hvis jeg flytter min folkeregisteradresse til min kæreste? Risikerer jeg at miste eller blive tvunget til at sælge min andelsbolig? Vi har ABF’s standardvedtægter, og ifølge dem har andelshaverne pligt til at bebo boligen.

Hvad er den reelle risiko og eventuelle ulemper for andelsboligforeningen i tilfælde af, at man laver en midlertidig tilføjelse til vedtægternes paragraf om fremleje? For eksempel: »Bestyrelsen har mandat til at give tilladelse til udlejning (fremleje) i en tidsbegrænset periode på maksimum 2 år, når vægtige personlige eller økonomiske grunde taler herfor, såsom svigtende salg.«

Jeg har forsøgt at få mine naboer med på ideen om at lave en sådan midlertidig ændring i vedtægterne, så man kan fremleje boligen i andre tilfælde, end dem der er nævnet i vedtægterne. Fem ud af otte andelshavere er ikke afvisende. Foreningen har en administrator af »den gamle skole«, som jeg tror påvirker bestyrelsens beslutninger. Jeg mener, at boligmarkedet og tiderne er løbet fra kollektiv-tanken, og jeg og naboerne vil gerne vide, hvilke reelle risici og ulemper en sådan vedtægtsændring kan udgøre for andelsboligforeningen.

Er der andre seriøse og saglige argumenter, der kunne tale for en vedtægtsændring om fremleje?

Med venlig hilsen H.

SVAR:

Der er en urgammel tradition for, at andelsboligforeninger er tilbageholdende med at tillade leje/fremleje. Det er, fordi hele tanken bag andelsboliger er, at foreningen bebos af andelshavere i et fællesskab. Den smukke tanke er sygnet lidt hen, efterhånden som udviklingen mere og mere har fået andelsboligerne til at være en del af det almindelige boligmarked, men denne del hænger godt fast.

Hvis du flytter folkeregisteradresse, vil bestyrelsen kunne få dig tilpligtet at ændre ved det, og gør du ikke det, kan du i sidste instans ekskluderes.

Det du kalder »den reelle risiko« er på den ene side begrænset, på den anden side flugter den ikke med grundidéen i andelsboligtanken.

En del andelsboligforeninger har lempet muligheden for udlejning i forbindelse med forældrekøb, så det kan være et argument.

Du kan jo efter reglerne i jeres vedtægter indkalde til en generalforsamling og der forelægge forslag til ændring af vedtægterne. Hvis det ikke lykkes, er du nødt til at acceptere holdningen. Det er en del af prisen for at være medlem af en andelsboligforening.

Det lyder i øvrigt, som om din andelsboligforening er overkapitaliseret. Egenkapitalen er for stor, og så bliver andelene for dyre. Tal med bestyrelsen om at få vurderet, om der vil være bedre økonomi i en anden finansiering af jeres ejendom.

Med venlig hilsen Allan Ohms, advokat (H)